Ho prestato casa gratis, ma ora ne ho bisogno. Cosa fare?
Come funziona la restituzione dell'immobile nel comodato d'uso gratuito e come tutelarsi se muore il comodatario, ma i suoi eredi continuano ad occupare la casa senza permesso
Risposta Breve:
Sì, il proprietario può esigere l'immediata restituzione dell'immobile alla morte del comodatario, poiché il diritto derivante dal comodato d'uso gratuito è strettamente personale e non si trasmette in eredità. In caso di rifiuto alla riconsegna, i parenti conviventi sono sprovvisti di titolo giuridico. Per tutelarsi, il proprietario deve inviare una formale diffida scritta per intimare lo sgombero. Se l'occupazione persiste, occorre adire il Tribunale per ottenere un ordine di rilascio. Dalla data della diffida formale, la permanenza nell'immobile si configura come occupazione abusiva, legittimando la richiesta di risarcimento del danno. Tale risarcimento viene solitamente quantificato dal Giudice parametrando l'indennità mensile di occupazione al valore locativo dell'immobile, dovuta fino all'effettiva riconsegna.
Concedere l'uso di un appartamento a un parente in difficoltà, o a un amico di vecchia data, senza chiedergli un centesimo di "affitto" (quello che, in realtà, in gergo tecnico si chiama canone di locazione) è un atto di grande generosità. Nel linguaggio giuridico, questo "prestito" si chiama comodato d'uso gratuito.
Spesso questi accordi si basano sulla fiducia e sui buoni rapporti, e vanno avanti tranquillamente per anni. Ma cosa succede quando, purtroppo, la persona a cui abbiamo prestato casa viene a mancare?
Capita non di rado che, al decesso dell'occupante, la moglie, i figli o altri parenti che vivevano con lui decidano semplicemente di restare nell'immobile, magari ignorando le richieste dei proprietari o, peggio, rifiutandosi categoricamente di restituire le chiavi.
In questi casi, la domanda che molti proprietari esasperati ci rivolgono in Studio è: "Possono farlo? Hanno ereditato il diritto di stare in casa mia? E come faccio a mandarli via?"
Ecco come risponde la legge a queste domande.
La regola d'oro: il "prestito" finisce con la persona
La prima cosa da sapere, che rassicurerà molti proprietari, è che la legge italiana è molto chiara su questo punto: il diritto di abitare gratuitamente in un immobile in comodato è strettamente personale.
Il Codice Civile stabilisce che, in caso di morte di chi ha ricevuto la casa in prestito (il comodatario), il proprietario ha il diritto di esigere l'immediata restituzione dell'immobile.
In parole povere: il diritto di vivere lì gratis non si trasmette in eredità. I parenti o i conviventi rimasti nell'abitazione, a meno che non ci sia un nuovo accordo esplicito con il proprietario, non hanno alcun "titolo" (cioè nessun diritto legale) per restare.
Una piccola ma doverosa precisazione: questa è la regola generale per un comodato "standard". Le cose possono farsi più sfumate e complesse nel caso di situazioni particolari, come ad esempio in ipotesi di assegnazione di casa coniugale con presenza di figli minori. In questi casi entrano in gioco altre tutele legate al diritto all'abitazione e alla famiglia, dinamiche che approfondiremo in un prossimo articolo.
Come comportarsi nella pratica per riavere casa
Anche se la legge è dalla parte del proprietario, come abbiamo ricordato in altri nostri articoli, è assolutamente vietato farsi giustizia da soli. Non puoi andare a cambiare la serratura, staccare le utenze o buttare fuori fisicamente le persone o le loro cose. Passare dalla parte del torto, magari prendendosi una denuncia per esercizio arbitrario delle proprie ragioni o per violazione di domicilio, è un attimo.
Il percorso corretto da seguire è un altro:
La richiesta formale: Il primo passo è inviare una diffida scritta (tramite raccomandata A/R o PEC, se possibile), possibilmente redatta da un avvocato, in cui si fa presente che l'accordo di comodato è terminato (nell'esempio citato per il decesso del comodatario) e si fissa un termine preciso per liberare l'immobile da persone e cose.
Il ricorso al Giudice: Se, scaduto il termine, la casa è ancora occupata, non c'è altra via che rivolgersi al Tribunale (con un procedimento specifico e spesso più rapido di una causa ordinaria). Bisognerà far accertare la fine del comodato e ottenere un ordine di rilascio da parte del Giudice (una sentenza che intima formalmente agli occupanti di andarsene).
E se continuano a fare finta di nulla? Il diritto al risarcimento
Molti proprietari temono, giustamente, che i tempi per riavere l'immobile possano allungarsi e si sentono doppiamente beffati: non solo non possono usare la loro casa, ma non percepiscono nemmeno un canone di locazione.
La giurisprudenza, però, prevede un importante contrappeso. Se i parenti restano nella casa dopo che il proprietario ne ha formalmente richiesto la restituzione, la loro diventa a tutti gli effetti un'occupazione abusiva.
Questo comportamento genera un danno economico per il proprietario, che la legge riconosce e risarcisce. Ecco come funziona:
Da quando scatta il risarcimento? Non in automatico dal giorno del decesso, ma dal momento in cui il proprietario si è attivato ufficialmente per riavere la casa (ecco perché la raccomandata di diffida di cui parlavamo prima è fondamentale!). Fino a quel momento, infatti, si presume che il proprietario stia semplicemente "tollerando" la situazione.
Come si calcola il danno? I Tribunali solitamente quantificano questo danno basandosi sul "valore locativo" dell'immobile. In pratica, il Giudice calcola quanto il proprietario avrebbe potuto guadagnare se avesse regolarmente concesso in locazione quella casa (spesso aiutandosi con parametri legati alla rendita catastale o ai prezzi di mercato).
L'indennità mensile: Chi occupa abusivamente la casa può essere condannato non solo a pagare gli arretrati (dal giorno della diffida in poi), ma anche a versare un'indennità per ogni mese di occupazione successiva, fino al giorno in cui non restituirà effettivamente e fisicamente le chiavi.
In conclusione
Aver prestato casa gratuitamente non significa perderne il controllo. La legge tutela fortemente la proprietà privata in questi casi, ma per far valere i propri diritti è essenziale muoversi tempestivamente e, soprattutto, in modo formalmente ineccepibile, per non invalidare le proprie richieste e per evitare di crearsi più problemi di quelli che si cerca di risolvere.
Ricorda che il presente articolo è a semplice scopo informativo e non costituisce una consulenza legale. Ogni caso ha le sue particolarità. Se stai affrontando una situazione simile, hai bisogno di un parere per capire come muoverti o devi inviare una diffida formale, puoi contattarci compilando il nostro modulo online per richiederci una consulenza.
