sfratti

Capita molto spesso, specie negli ultimi tempi in cui la crisi economica si fa sentire in maniera sempre più pesante, che si presentino in Studio proprietari di immobili i cui inquilini hanno smesso di pagare "l'affitto" (quello che, in realtà, in gergo tecnico si chiama canone di locazione).

Le domande classiche sono: come posso fare a mandare via l'inquilino nel più breve tempo possibile? Siccome ho una copia delle chiavi di casa, posso entrare e cambiare la serratura? Posso andare dai Carabinieri o Polizia  a "denunciare" che l'inquilino non mi sta pagando, così loro lo mandano via?

La risposte, purtroppo, non sono quelle che i proprietari vorrebbero sentire: i Carabinieri, o le altre Forze dell'Ordine, non hanno tra le loro competenze quella di dirimere questioni di diritto civile tra i privati e non possono quindi occuparsi di liberare forzatamente un immobile, salvo il caso in cui ciò sia stato preventivamente ordinato da un Tribunale. 

Allo stesso modo, ed anzi a maggior ragione, il proprietario non può, di sua iniziativa, riprendersi con la forza l'immobile che aveva "affittato", neppure se è in possesso di una copia delle chiavi e neppure se l'inquilino non è in casa. Così facendo il proprietario compie anzi un illecito, che può assumere anche rilevanza penale e sfociare in reati quali la violazione di domicilio o l'esercizio arbitrario delle proprie ragioni. E' il classico caso, quindi, in cui chi avrebbe perfettamente ragione passa dalla parte del torto, creandosi certamente più problemi di quelli che va (o crede di andare) a risolvere.

In realtà, secondo le leggi vigenti in Italia, per mandare via un inquilino che non paga, l'unica procedura (relativamente) rapida che è prevista è lo sfratto per morosità. Si tratta di una procedura che si svolge davanti al Tribunale competente per territorio e che, come quasi tutte le attività da svolgersi in Tribunale, va gestita tramite un avvocato.  Deve infatti essere un Giudice, terzo ed imparziale, a verificare che vi sia tra proprietario ed inquilino un regolare contratto (per cui scritto e registrato) e che l'inquilino sia effettivamente inadempiente. Per questo motivo, l'inquilino deve essere regolarmente citato a comparire davanti al Giudice, peraltro con un certo anticipo e seguendo una serie di formalità molto precise per la notifica.  Solamente a seguito del corretto adempimento di tali formalità ed a seguito dell'udienza in Tribunale, il giudice potrà convalidare lo sfratto, ovverosia renderlo esecutivo, sempre naturalmente che ve ne siano i presupposti.

Una volta che lo sfratto sia divenuto esecutivo, deve essere eseguita una ulteriore notifica all'inquilino, al quale viene intimato di rilasciare l'immobile nei termini che sono stati stabiliti dal Giudice. Giunti a questo, nell'ipotesi (che purtroppo non è così rara) in cui l'inquilino ancora non abbandoni l'immobile, è necessario iniziare la fase dell'esecuzione forzata vera e propria.

Fino a questo punto, infatti, la procedura si è svolta nelle aule del Tribunale, mentre, come potete immaginare, per riottenere la concreta disponibilità dell'immobile è invece necessario un intervento diretto sul territorio, presso l'immobile in questione.

Questo tipo di attività è sempre di competenza del Tribunale, ma non più dei Giudici, bensì di altri funzionari, chiamati Ufficiali Giudiziari, i quali hanno appunto il compito di spostarsi sul territorio, per mettere concretamente in esecuzione le decisioni emesse dal Tribunale.

Gli Ufficiali Giudiziari, sempre su impulso e richiesta dell'avvocato del proprietario, visitano quindi l'immobile interessato (normalmente più volte) al fine di ottenere la concreta liberazione del bene immobile e riconsegnarlo al legittimo proprietario. 

Anche questa fase, che per i non addetti ai lavori potrebbe sembrare ovvia o banale, in realtà spesso nasconde diverse insidie, perché la legislazione italiana è in questa materia molto formalistica e forse eccessivamente favorevole agli inquilini.

Al termine del percorso, comunque, il proprietario torna nel pieno possesso del suo immobile ed ha anche diritto al recupero dei canoni arretrati e delle spese nei confronti dell'ex inquilino. Naturalmente, come sempre in materia di recupero crediti, sarà necessario considerare preventivamente la solvibilità del debitore, per valutare se effettivamente valga la pena di "inseguire" l'ex inquilino con ingiunzioni di pagamento e pignoramenti.

Regole per alcuni aspetti diverse, ma comunque abbastanza simili, vigono anche nel caso in cui l'immobile non sia una abitazione, ma un bene diverso, come ad esempio un negozio od un capannone artigianale.  

Alla fine di tutta questa descrizione, le domande che probabilmente ti verranno in mente, e che effettivamente ci vengono sempre rivolte in Studio, sono: "quanto tempo ci metterò a liberare il mio immobile e quanto spenderò?"

Purtroppo non esiste una risposta unica e standard a queste domande, perché, come ho cercato di spiegare sopra, la procedura è piuttosto complessa e c'è tutta una lunga serie di variabili che è impossibile prevedere anticipatamente, perché non dipendono in alcun modo dalla nostra attività. Inoltre, non ogni Tribunale ha le stesse tempistiche e, anche nel circondario dello stesso Tribunale, non è la stessa cosa liberare un capannone artigianale nel capoluogo o, ad esempio, un appartamento ad uso abitazione in un paesino a 40 km dalla città.

Se sei interessato ad informazioni sul Tuo caso concreto, puoi compilare il modulo di contatto ,  precisando la tua situazione specifica. Saremo così in grado di fornirti informazioni più dettagliate ed un preventivo per fasi della pratica, che, tenuto conto di quanto indicato sopra, può comunque darti un'idea più precisa delle spese che andrai ad affrontare