Posso fare causa a chi mi ha venduto casa?

Risposta Breve:

Dipende. L'acquirente può agire contro il venditore invocando la garanzia per i vizi nella compravendita (art. 1490 c.c.) esclusivamente se i difetti riscontrati rappresentano un vizio occulto. La legge esclude la tutela per i difetti noti o riconoscibili tramite l'ordinaria diligenza al momento del rogito. La decadenza da tale garanzia impedisce di domandare la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo o il relativo risarcimento danni. Tuttavia, in presenza di difetti strutturali di grave entità manifestatisi post-vendita, è possibile attivare la garanzia per rovina e difetti di cose immobili; questa specifica tutela ha validità decennale ma deve essere rivolta direttamente contro il costruttore dell'immobile, e non verso il mero venditore.

La compravendita di immobili, in particolare della casa di abitazione, è un classico tema che può dare origine a contenziosi e vertenze, spesso anche molto spiacevoli e dolorose.

Probabilmente ciò è dovuto al fatto che, per molte persone, l'acquisto della casa è un evento raro, che si fa solo una volta (o comunque poche volte) nel corso della vita, pertanto non vi è una grande esperienza in materia. D'altra parte, però, quasi sempre si investono cifre ingenti, che la maggior parte delle volte vengono prese in prestito da una Banca, impegnandosi a pagare rate per svariati anni o decenni.

A fronte di questo ingente impegno finanziario, può capitare che l'acquirente si ritrovi con dei problemi nell'immobile acquistato che ne vanno a deprezzare il valore e/o che devono comunque essere risolti.  

E' possibile in questi casi rivalersi sul venditore?

La risposta, come quasi sempre succede, non è così semplice o lineare. La legge italiana, in particolare l'art. 1490 del codice civile, disciplina la garanzia per i vizi nelle compravendite. Questa garanzia tutela l'acquirente da difetti che diminuiscono il valore o l'idoneità all'uso del bene acquistato. Tuttavia, questa tutela non è illimitata.

Un limite fondamentale alla garanzia è costituito dalla conoscenza o riconoscibilità dei vizi al momento dell'acquisto. In altre parole, se l'acquirente era a conoscenza dei difetti o avrebbe potuto facilmente individuarli utilizzando l'ordinaria diligenza, non può successivamente chiedere il risarcimento per tali vizi.  Se per la effettiva conoscenza la questione è abbastanza semplice, più sfumato è invece il concetto di riconoscibilità, che si ha quando il vizio era facilmente individuabile utilizzando l'ordinaria diligenza. Ciò va valutato in base alle circostanze del caso concreto ed in relazione alla natura del vizio, alla sua ubicazione, all'esperienza dell'acquirente, alle modalità della compravendita etc...

Per fare qualche esempio pratico, che può aiutare a comprendere il concetto, saranno difficilmente risarcibili vizi posti "in piena vista" come ad esempio l'errato montaggio degli infissi, finiture non perfette, muri rovinati o danneggiati. Allo stesso modo sulla riconoscibilità (e quindi sulla risarcibilità o meno dei danni) potrà incidere la circostanza che gli acquirenti avessero potuto visionare l'immobile per più volte prima dell'acquisto, oppure la circostanza che ne avessero già il possesso prima del rogito (ad esempio in qualità di inquilini). Si presume, infatti, che ciò abbia consentito all'acquirente di esaminare attentamente l'immobile e di individuare eventuali difetti. Se, nonostante questa possibilità, l'acquirente procede all'acquisto, si suppone che abbia accettato l'immobile nello stato in cui si trova.  Nel caso di decadenza dalla garanzia, il compratore non può richiedere né la risoluzione del contratto (cioè l'annullamento della compravendita), né la riduzione del prezzo, né il risarcimento dei danni subiti a causa dei vizi.  In poche parole deve semplicemente accettare ciò che ha comprato e tenerselo così com'è.

Ciò che può fare l'acquirente, in questi casi, è provare a dimostrare che il vizio era occulto, ossia che, seppur già presente al momento della vendita, era molto difficile o impossibile individuarlo. Ad esempio potremmo pensare ad una rottura di un tubo interno che si manifesta solo nel momento in cui il compratore apre l'acqua, essendo l'impianto chiuso da anni perché la casa era inutilizzata dal precedente proprietario. 

Altra cosa che potrebbe provare a fare l'acquirente è dimostrare che il vizio, pur manifestatosi solo dopo la vendita, è particolarmente grave e quindi ricade nella garanzia per rovina e difetti di cose immobili. Si tratta di un tipo di garanzia dovuta dal costruttore dell'immobile (non da venditore) per un periodo di 10 anni e che le sentenze dei giudici hanno teso negli anni via via ad ampliare. Resta comunque utilizzabile solo per difetti di una certa gravità, per cui la questione va analizzata a fondo prima di intraprendere azioni di qualsiasi genere.

Il consiglio generale, quando si compra un immobile, è quindi sempre quello di valutarlo ed ispezionarlo a fondo, anche eventualmente con l'aiuto di un tecnico o un esperto in materia e, se del caso, chiedere anche una consulenza preventiva in caso di dubbi.

FAQ - Domande Frequenti:

Domanda: Cosa succede se scopro un difetto dopo aver comprato casa?

Risposta: Puoi chiedere il risarcimento o la riduzione del prezzo solo se si tratta di un vizio occulto, ovvero non conoscibile con l'ordinaria diligenza al momento del rogito. Se il difetto era visibile o noto, perdi il diritto alla garanzia e non puoi agire contro il venditore.

Domanda: Quanto tempo ho per fare causa al costruttore per gravi difetti?

Risposta: In caso di difetti strutturali di grave entità, puoi attivare la garanzia per rovina e difetti di cose immobili. Questa specifica tutela ti permette di agire contro il costruttore entro 10 anni, ma non si applica nei confronti del mero venditore privato, né per tutte le categorie di vizi.

Domanda: Posso annullare la compravendita se la casa ha problemi?

Risposta: Sì, attraverso la risoluzione del contratto, ma solo se i difetti sono vizi occulti previsti dall'art. 1490 c.c. Se decadi dalla garanzia per non aver prestato la dovuta diligenza prima dell'acquisto, devi tenere l'immobile nello stato in cui si trova senza poter annullare l'atto.

Domanda: Se ero già in affitto (tecnicamente locazione) nella casa che ho comprato, cambia qualcosa per la garanzia?

Risposta: Sì. Aver avuto il possesso dell'immobile prima del rogito presume che tu abbia potuto esaminarlo attentamente. Questo rende più difficile dimostrare che il vizio fosse occulto, incidendo negativamente sulla possibilità di ottenere un risarcimento danni dal venditore.

Ricorda: il presente articolo è a semplice scopo informativo e non costituisce una consulenza legale. Se ti trovi a dover gestire un problema di questo genere e vuoi un consulto, puoi compilare il nostro modulo di contatto.