Come funziona l'usucapione

Risposta Breve:

L'usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario che si perfeziona mediante il possesso continuato, pacifico e pubblico di un bene immobile per il periodo di tempo stabilito dalla legge (di regola venti anni). Per ottenere il riconoscimento formale del diritto di proprietà e la successiva trascrizione nei registri immobiliari, l'utilizzatore deve promuovere un giudizio dinanzi al Tribunale competente per territorio. Durante la causa civile sarà necessario fornire la prova rigorosa del possesso ad escludendum, dimostrando l'esercizio di poteri corrispondenti a quelli del proprietario e l'assenza di atti interruttivi da parte dell'intestatario catastale.

L'usucapione ha origini molto antiche e deriva dal diritto romano, come si può capire dal nome stesso (dal latino usucapere = prendere con l'uso).

Si tratta, in sostanza, della possibilità di diventare proprietari di un bene (solitamente un terreno o un fabbricato), semplicemente tramite un utilizzo prolungato nel tempo (che in termini giuridici viene definito possesso), senza averlo comprato da chi ne era proprietario in precedenza, e senza averlo ricevuto in eredità.

Ad una prima impressione può sembrare che si tratti di una norma molto strana, soprattutto se pensiamo alla nostra società moderna in cui ogni cosa è annotata con precisione in database informatici, ma dobbiamo considerare che nei tempi andati, quando non esistevano i registri immobiliari come noi li conosciamo, poteva spesso essere molto difficile risalire all'effettivo proprietario di un bene. Si era stabilito, quindi, che dopo un certo numero di anni in cui il bene era utilizzato liberamente da una persona, quella persona poteva esserne ritenuta proprietaria a tutti gli effetti.

Questo principio, seppur con alcune variazioni e limitazioni, vige tutt'ora ed anzi è correntemente utilizzato nei Tribunali italiani per assegnare la proprietà di beni immobili, in special modo in zone di campagna o di montagna (ma in realtà, come Studio, ci è capitato di occuparci anche di usucapioni in città, seppur più raramente).

Infatti, anche se oggi esistono i registri immobiliari che riportano quasi sempre una intestazione (ossia uno o più proprietari) per ogni immobile, può capitare -più frequentemente di quanto si potrebbe pensare- che un terreno o una casa vengano di fatto abbandonati dai proprietari.

Caso tipico è quello della morte del proprietario che non lascia eredi diretti o che magari lascia eredi lontani, che abitano o si trasferiscono in altre regioni e che quindi si disinteressano totalmente del bene. Altro caso può essere quello del proprietario che emigra all'estero e che non fa più rientro in patria.

Ci sono poi i beni immobili per i quali non è mai stata presentata la necessaria denuncia di successione e che quindi risultano tuttora intestati a persone di fatto decedute da decenni.

In situazioni come queste ed in altre simili può capitare che qualcuno (ad esempio un vicino di casa) inizi a coltivare e curare un terreno che non sarebbe di sua proprietà, ma che -di fatto- egli utilizza liberamente senza ovviamente corrispondere un affitto.

Qualcosa di simile può capitare anche con i fabbricati (case, capannoni etc...), anche se, come si può intuire, si tratta di situazioni meno frequenti.

In questi casi l'utilizzatore, dopo molti anni, può avere la necessità di regolarizzare la situazione, ad esempio perché intende vendere quel bene o perché vorrebbe lasciarlo in eredità al figlio o semplicemente perché vuole che il suo diritto sia riconosciuto ufficialmente ed una volta per tutte, così che nessuno possa poi farsi avanti  per contestarlo.

In questi casi è necessario instaurare una causa davanti al Tribunale competente per territorio, durante la quale sarà necessario dimostrare al giudice che sussistono tutti i requisiti per l'usucapione ed al termine della quale, se tali requisiti verranno accertati, sarà emessa una sentenza che accerterà definitivamente la proprietà.  Tale sentenza potrà poi essere trascritta nei registri immobiliari (così come accade, di solito, con i rogiti, seppur secondo un principio legale diverso) e la persona interessata sarà considerata a tutti gli effetti proprietario.

FAQ - Domande Frequenti:

Domanda: Quanti anni ci vogliono per usucapire un immobile?

Risposta: Per l'usucapione ordinaria di un bene immobile (come un terreno o un fabbricato), la legge richiede un possesso continuato, pacifico e ininterrotto per 20 anni. Durante questo periodo, l'utilizzatore deve essersi comportato a tutti gli effetti come se fosse l'esclusivo proprietario alla luce del sole.

Domanda: Cosa devo fare per intestarmi una casa o un terreno per usucapione?

Risposta: Il semplice trascorrere del tempo non trasferisce automaticamente l'intestazione. Per regolarizzare la proprietà, devi avviare una causa civile davanti al Tribunale competente. Solo con la sentenza del giudice potrai procedere alla trascrizione del tuo diritto nei pubblici registri immobiliari.

Domanda: Posso usucapire un bene se il proprietario risulta defunto e non ci sono eredi?

Risposta: Sì, è uno dei casi più frequenti. Se il bene risulta intestato a una persona deceduta e gli eventuali eredi se ne sono completamente disinteressati, puoi avviare l'usucapione. Dovrai dimostrare in Tribunale di aver esercitato il possesso esclusivo per 20 anni, citando in giudizio l'ultimo intestatario  o i suoi eredi.

Domanda: È obbligatorio l'avvocato per fare una causa di usucapione?

Risposta: Sì, per ottenere l'accertamento dell'usucapione è obbligatoria l'assistenza di un avvocato. Trattandosi di un giudizio ordinario civile, il difensore sarà indispensabile per incardinare la causa, chiamare in giudizio le controparti e, soprattutto, presentare al giudice le prove testimoniali e documentali necessarie.

Ricorda che il presente articolo è a semplice scopo informativo e non costituisce una consulenza legale. Se pensi di poter avere diritto all'usucapione e sei interessato ad una valutazione del tuo caso concreto, puoi compilare il modulo di contatto.